Comment investir dans le marché immobilier par le biais d'actions et d'ETF [Guide]

En période de taux d'intérêt bas, investir dans l'immobilier était une alternative pour ceux qui cherchaient à "Sûr" des bénéfices avec un rendement supérieur à celui des obligations. Attirés par les faibles coûts de financement, les investisseurs en immobilier locatif ont profité de l'écart favorable entre le taux d'intérêt des emprunts et la rentabilité locative. Cela a encouragé certains propriétaires à développer leur activité de location. Ils ont utilisé le surplus généré par les appartements pour couvrir les intérêts et les échéances de capital des appartements suivants pris en crédit. Alors que dans certains pays, il est possible de contracter un prêt à taux d'intérêt fixe, par exemple en Pologne ou en Finlande, les prêts à taux d'intérêt variable dominent. Vous trouverez ci-dessous une ventilation du taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux variable dans les pays de la zone euro.

Źródło: statistiques-zone-euro.org

En cas de hausse des taux d'intérêt, les prêts à taux variable auront des frais de service de la dette plus élevés. Ceci, à son tour, réduirait la différence entre le coût des intérêts et la rentabilité locative.

Le financement bon marché a permis aux gens de contracter des prêts hypothécaires à des coûts de financement historiquement bas. L'augmentation de la demande a fait grimper les prix de l'immobilier. En conséquence, la valeur nette des propriétaires a augmenté. Les promoteurs immobiliers ont également profité de la faiblesse des taux d'intérêt. Ils pourraient financer des investissements à moindre coût. Dans le même temps, les appartements se vendaient sur la souche, en raison d'une forte demande (qui stimulait également le faible coût de la dette). Grâce à la forte demande d'appartements, les promoteurs ont pu répercuter la hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre sur les acquéreurs. Vous trouverez ci-dessous un graphique montrant l'indice du marché immobilier américain. Comme vous pouvez le voir, dans les années 2020 - 2022, il y a eu une accélération de la croissance des prix. Bien sûr, rien ne peut croître indéfiniment, comme les investisseurs du marché immobilier américain l'ont découvert en 2007. Dans de nombreux cas, ils ont dû attendre plus d'une décennie pour que les prix nominaux reviennent aux niveaux antérieurs aux subprimes.

Źródło: Fred.stlouisfed.org

Investir en location a ses inconvénients

Premièrement, la liquidité des investissements est bien inférieure à celle des obligations et des actions de première classe. Le deuxième problème est la construction d'un portefeuille immobilier bien diversifié. Il est difficile de construire suffisamment grand pour avoir des biens immobiliers dans différents pays et sur des continents opposés. De plus, le problème est l'ordre juridique différent, qui peut protéger le propriétaire d'une propriété dans certains pays et les locataires dans un autre. Par exemple, en Espagne, la loi soutient les locataires illégaux, les soi-disant squats. En 2020, il y avait plus de 120 000 appartements et maisons occupés illégalement dans ce pays, quelle est la raison de ce phénomène ? La loi espagnole rend beaucoup plus difficile l'expulsion des locataires illégaux si vous ne les avez pas expulsés dans les deux jours. 

Cependant, le marché immobilier ne concerne pas seulement les appartements et les maisons à louer. Vous pouvez également investir dans des propriétés industrielles, des entrepôts, des hôtels, des immeubles de bureaux et des bâtiments de santé. Il vaut également la peine d'avoir un portefeuille immobilier diversifié pour ces investissements. La constitution d'un tel portefeuille est, en principe, impossible à construire pour un investisseur disposant d'un capital limité. La solution consiste à profiter de ETF offrant une exposition à de nombreux segments du marché immobilier. L'un des plus célèbres est FNB Vanguard Immobilierqui vous donne accès à un portefeuille immobilier véritablement diversifié.

Selon les données publiées sur le site de Vanguard, les actifs du fonds sont principalement investis dans :

• SCPI spécialisées - 35,6%,
• SCPI résidentielles - 15,3 %,
• FPI industrielles - 12,6 %
• REIT de détail - 10,5 %,
• FPI de soins de santé - 8,3 %.

Les composantes les plus importantes de l'indice dans le portefeuille sont :

• Prologue,
• Société de la tour américaine,
• Château de la Couronne International,
• Équinix,
• Stockage public,
• Groupe Immobilier Simon,
• Tour de puits,
• Confiance immobilière numérique.

VÉRIFIER: Vanguard - L'un des "trois grands" du marché des ETF

Prologis

Les origines de certaines parties de l'entreprise remontent à 1983, lorsque Hamid Moghadam et Dough Abbey ont fondé Abbey, Moghadam and Company (plus tard AMB). L'entreprise établie s'est d'abord concentrée sur l'investissement dans des immeubles de bureaux et des centres commerciaux. En 1987, elle a cessé d'investir dans des immeubles de bureaux. Au lieu de cela, elle a commencé à se concentrer sur le marché immobilier industriel et commercial. En 1997, la société fait ses débuts en bourse. En 2011, la société fusionne avec ProLogis (AMB rachète ProLogis pour 8,7 milliards de dollars et change son nom en Prologis). Il est actuellement l'un des composants de l'indice S&P 500. Prologis détient, gère et développe un portefeuille d'immobilier logistique. Il opère actuellement dans 19 pays et possède environ 104 milliards de dollars d'actifs (détenus et gérés). Les actifs comprennent plus de 4 700 bâtiments d'une superficie d'environ 1 000 millions de pieds carrés. Fin 2021, l'entreprise compte environ 5 800 clients. La plupart des revenus (85-90%) sont obtenus par l'entreprise à partir des loyers payés par les entreprises pour la location de biens immobiliers logistiques (par exemple des entrepôts). 

Carte Prologis, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

American Tower Corporation

Il s'agit d'un autre REIT coté à la Bourse de New York. La tour américaine est également l'un des éléments l'indice S&P 500. La société possède et exploite des infrastructures de communication aux États-Unis et dans plusieurs pays. La société a été fondée en 1995 dans le cadre d'American Radio Systems. En 1998, ARS a fusionné avec CBS Corporation, suivie d'une scission à partir de laquelle la tour américaine a été séparée. L'une des principales activités de l'entreprise est l'acquisition de tours cellulairesqui reçoivent et envoient des signaux à partir de téléphones portables. Suite à l'acquisition, l'American Tower Corporation met le site de l'antenne à la disposition des propriétaires de téléphones mobiles. Fin 2021, l'entreprise comptait 221 000 stations de ce type, la plupart aux États-Unis (plus de 43 000). Plus l'entreprise parvient à trouver plus de locataires pour une tour, plus la rentabilité d'une telle installation est grande. La société se vante que le retour sur investissement (ROI) de la tour avec 3 locataires est supérieur à 20 %, contre 13 % environ pour les deux.

Graphique American Tower Corporation, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

Château de la Couronne International

C'est une société similaire à l'American Tower Corporation. Il dispose également de stations cellulaires qui sont ensuite monétisées via location de sites d'antennes aux opérateurs mobiles. Fin 2021, Crown Castle International comptait environ 40 000 tours de ce type. En outre, la société possède également environ 80 000 miles de lignes de fibre optique. De plus, ils disposent d'environ 115 000 petites stations relais placées, par exemple, sur des lampadaires. Les petites stations devraient répondre à la plus grande consommation de données par les smartphones. Sur les années 2011-2021, l'entreprise a alloué environ 32 milliards de dollars en investissements (dont l'acquisition de pylônes et de lignes en fibre optique et les CAPEX de maintenance). La plupart des fonds provenaient de flux d'exploitation positifs générés (21 milliards de dollars). Afin d'atteindre les objectifs ambitieux, l'entreprise a dû recourir à la dette, qui dépasse actuellement 20 milliards de dollars. La majeure partie de la dette est à taux fixe, ce qui vous donne plus de tranquillité d'esprit dans un environnement de taux d'intérêt en hausse. Il convient de mentionner que, comme tous FPI rentables, Crown Castle International est une société de dividendesqui, au cours des années 2014-2021, a augmenté le dividende versé par action de 9 % en moyenne par an.

Carte internationale de Crown Castle, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

Equinix

Il s'agit d'une autre FPI qui fait partie de l'indice S&P 500. Equinix s'occupe de acquisition, construction et gestion de centres de données. C'est dans les centres de données que les données qui sont "dans le cloud" sont stockées. Environ 36% des revenus de l'entreprise proviennent du segment cloud. A noter qu'Equinix est responsable d'environ 42% de "l'espace" fourni par AWS (c'est-à-dire les Hyperscale Cloud Edge Nodes). Dans le cas d'Azure, cet indicateur se situe au niveau de 43 %, et Google Cloud à 44 %. Bien sûr, l'espace dans les centres de données est également mis à la disposition des entreprises qui ont besoin de serveurs externes à très haute fiabilité. Environ 60 % des revenus sont générés par des centres de données propriétaires. À leur tour, 25 % des revenus proviennent de centres de données loués pour une période supérieure à 15 ans. Afin d'augmenter ses revenus, une entreprise doit d'abord remplir l'espace de ses centres de données et en construire de nouveaux. Les nouveaux projets de construction nécessitent un financement par emprunt. Pour cette raison, à la fin du premier trimestre 2022, l'entreprise avait environ 12 milliards de dollars de dette d'intérêts (seulement 6% de la dette a un taux variable). Equinix est une société de dividendes qui a augmenté son dividende par action de plus de 2018 % entre 2021 et 25.

Carte d'Equinix, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

Stockage public

Une autre FPI et une autre composante de l'indice S&P 500. L'histoire de la société remonte à 1972, lorsque B. Wayne Hughes a commencé à développer concept d'entrepôts pour stocker des choses par des personnes. La société emploie actuellement 5 600 personnes et compte plus de 2 600 installations situées dans 39 États. Les services de la société sont utilisés par plus de 1,6 million de personnes. L'entreprise est le leader du marché et essaie d'accroître son avantage sur ses concurrents plus petits. Au cours des 15 dernières années, l'entreprise a augmenté son espace d'entreposage de 90 millions de pieds carrés. Le plus grand concurrent a en même temps augmenté la superficie de 52 millions de pieds carrés. La société a pris la tendance d'utiliser le soi-disant "Self stockage" aux États-Unis. En 1987, seulement 3% des Américains utilisaient les services, maintenant ce pourcentage est passé à 9%. Les marchés les plus importants pour l'entreprise sont Los Angeles, San Francisco et New York. Depuis 2010, la société a dépensé plus de 6 milliards de dollars en investissements. De cela, plus de 72 % pour les acquisitions et 16 % pour l'expansion organique du nombre de magasins.

Graphique de stockage public, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

Simon Property Group

Une composante des indices S&P 500 et S&P 100. C'est une FPI qui se spécialise dans le marché de l'immobilier commercial. Les principaux domaines d'activité sont la location de centres commerciaux, outlets et autres magasins similaires à des locataires. L'entreprise a été fondée en 1960 par les frères Simons (Melvin et Herbert). En 1993, la société fait son entrée en bourse. À la fin du premier trimestre 2022, Simon Property Group possédait 232 propriétés totalisant 186 millions de pieds carrés. Les propriétés de la société sont situées en Amérique du Nord, en Europe et en Asie. La société est également actionnaire majoritaire (80%) de TRG (The Taubman Realty Group) et actionnaire minoritaire de la société française Klépierre. TRG et Klépierre sont des FPI locales opérant sur le même marché que Simon Property Group. Les zones géographiques clés pour l'entreprise sont les États de Floride, de Californie et du Texas. 

Graphique Simon Property Group, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

Courtiers Forex proposant des ETF et des actions

Le marché offre un certain nombre d'alternatives à l'achat « physique » de biens immobiliers, par exemple sous la forme d'achats d'actions de sociétés sélectionnées, de packages complets sous forme d'ETF ou de REIT. Un nombre croissant de courtiers forex proposent une offre assez riche d’actions, d’ETF et de CFD pour ces instruments.

Par exemple sur XTB Aujourd'hui, on trouve plus de 3500 400 instruments de capitaux propres et XNUMX ETF, un Saxo Bank plus de 19 000 entreprises et 3000 XNUMX fonds ETF.

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