Qu'est-ce qu'une FPI - comment y investir [GUIDE]

L'investissement dans l'immobilier est généralement associé à l'achat d'un appartement locatif ou d'un terrain à bâtir. C'est la manière la plus populaire d'investir dans l'immobilier par les ménages polonais. Malheureusement, en règle générale, ces investissements ne sont pas géographiquement diversifiés. Ils concernent généralement un pays, et parfois un seul poviat. En raison de contraintes financières, l'auto-investissement se concentre sur les biens immobiliers de faible valeur. Investir dans des centres de données, des bureaux et des centres commerciaux dépasse la portée financière et la compétence de la plupart des investisseurs individuels. La solution est d'investir dans un REIT, ce qui vous permet d'acquérir des parts dans le meilleur immobilier du monde. Tout ce dont vous avez besoin, c'est d'un accès aux marchés étrangers.

Notre Histoire

Les REIT sont une forme d'organisation commerciale de plus en plus populaire aux États-Unis. REIT est différent Real EEtat Iinvestissement Trouille. C'est une entreprise qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus.

Cette formule a été établie en 1960 avec la signature du Real Loi sur les fiducies de placement immobilier. À partir de ce moment, l'investisseur peut acheter des actions du portefeuille immobilier commercial. Au début, il s'agissait principalement de centres commerciaux. À la fin des années 60, les FPI ferroviaires (par exemple avec traction) sont apparues. Aujourd'hui encore, un représentant de ce type de REIT est coté à la bourse américaine. C'est une société Power REIT (téléscripteur : PW).

Des FPI modernes ont été créées avec la réforme fiscale de 1986. Ensuite, le FPI a obtenu le droit de gérer et d'exploiter des biens immobiliers. Auparavant, ils étaient principalement utilisés pour posséder et financer des biens immobiliers. Au cours des années suivantes, le nombre d'industries dans lesquelles opèrent les FPI a augmenté. Un exemple est Getty Realty, qui est cotée en bourse. L'entreprise possède, loue et finance des magasins, des stations-service et des lave-autos.

Exigences auxquelles doivent satisfaire les FPI

Pour être admissible à titre de FPI aux États-Unis, une société doit satisfaire aux exigences suivantes:

• Doit être dans l'un des 50 États ou dans le district de Columbia
• Avoir des actions négociables ou des certificats d'investissement
• Au cours de la première année de la fondation, avoir au moins 100 investisseurs
• L'entreprise ne peut pas être une banque ou une compagnie d'assurance
• Il paie au moins 90% des bénéfices sous forme de dividendes
• La règle 5/50 doit être respectée, c'est-à-dire que les 5 premiers investisseurs ne peuvent pas détenir plus de 50% des actions
• 75% de la marge brute doit provenir des activités immobilières (revenus locatifs, financement immobilier)
• 75% des actifs investis dans le segment immobilier (immobilier, prêts, MBS)

Types de FPI

La Fiducie de placement immobilier peut être décomposée selon la façon et par qui les actions peuvent être acquises. Peut distinguer:

• Public, admis à la négociation - il s'agit de REIT dont les actions peuvent être achetées et vendues en bourse. Le REIT est enregistré auprès de la SEC (l'équivalent américain du KNF). Environ 200 représentants d'entreprises de ce type sont cotés à la bourse américaine. Certains des FPI font partie d'indices tels que le S&P 500, le S&P 400 ou le Russell 2000.
• Public, non admis à la négociation - ce type de REIT est dénommé PNLR (Public Non-Listed REIT). Ce type de société est enregistré auprès de la SEC, mais les actions ne sont pas disponibles à la négociation publique. Néanmoins, les REIT ont le droit de procéder à des rachats d'actions. À leur tour, les investisseurs peuvent acheter et vendre des parts de marché hors cote en privé. L'investissement minimum dans ces types d'entreprises varie de 1000 2500 $ à XNUMX XNUMX $.
• Privé: Ce sont des trusts qui ne sont pas enregistrés auprès de la SEC. Pour cette raison, ils ne sont pas admis à la négociation en bourse. En conséquence, ils sont achetés par des investisseurs institutionnels.

Une autre division est le type d'actifs appartenant à la fiducie de placement immobilier. Ceux-ci sont:

• FPI d'actions - c'est le type le plus nombreux. Ils possèdent, gèrent et exploitent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les principaux revenus proviennent des charges locatives des locataires. Les frais de gestion constituent une autre source de revenus.
• FPI hypothécaire - c'est un type d'entreprise intéressant. Ils se concentrent sur le financement du marché immobilier. Il peut s'agir d'investissements dans des titres adossés à des hypothèques (MBS) ou d'organiser des prêts directs. Le principal bénéfice est généré à partir de la marge nette d'intérêt, c'est-à-dire la différence entre le taux d'intérêt sur les fonds investis et le coût de financement de l'investissement.
• FPI hybride - il s'agit d'une combinaison des deux FPI précédentes. Ces sociétés ont à la fois un portefeuille immobilier et un segment d'activité de financement immobilier.

Industries dans lesquelles les FPI opèrent

Les FPI exercent leurs activités dans de nombreux secteurs différents, notamment:

• Centres commerciaux
• Centres de données
• Opieka zdrowotna
• Des bureaux
• Bâtiments industriels
• infrastructure
• télécommunication
• Les prisons

Comment investir dans les REIT?

C'est certainement une idée d'investissement intéressante. Une bonne représentation des gains potentiels du marché immobilier est l'indice S&P Global REIT qui, au cours des 10 dernières années, a réalisé un rendement total (après dividendes, avant impôts) de 7 %. La hausse des prix de l'indice s'élève à elle seule à 2,6 %. La différence est due à la construction des FPI, qui doivent verser l'essentiel de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui augmente le taux de rendement réalisé par l'investisseur. Le tableau ci-dessous présente le taux de rendement annuel moyen (CARG%) au 10 novembre 2020.

Les moyens les plus courants d'investir de l'argent dans des FPI sont:

• FPI cotées en bourse
• ETF

Actions et ETF sur le marché des REIT

Groupe Immobilier Simon (SPG)

C'est l'un des composants l'indice S&P 500. Il s'agit du plus grand fonds opérant en tant que propriétaire et exploitant de centres commerciaux aux États-Unis. A fin 2019, ils détenaient des parts dans 204 établissements (dont 106 centres commerciaux, 69 Premium Outlets, 4 lifestyle centers) opérant aux USA. Simon est présent dans 37 États et à Porto Rico. SPG détient également des participations dans 29 installations en Asie, en Europe et au Canada.

L'entreprise génère l'essentiel de ses revenus à partir d'honoraires fixes en fonction de la taille de l'espace loué et des ventes réalisées par le locataire. Pendant de nombreuses années, c'était une société stable qui, en tant que FPI, partageait généreusement ses bénéfices avec ses actionnaires. De par ses activités, l'entreprise est sensible à la situation financière de ses locataires. En règle générale, l'entreprise n'a eu aucun problème majeur pour remplir ses centres commerciaux. La situation a commencé à changer en mars 2020. Le COVID-19 a réduit le trafic dans les centres commerciaux, ce qui a eu un impact sur la solvabilité des vendeurs. La société a déclaré qu'elle ne percevait que 51% des loyers au cours de la période mai-avril. Au troisième trimestre 2020, les revenus de l'entreprise s'élevaient à 1,06 milliard de dollars, ce qui représentait une baisse de plus de 25%. Le bénéfice net a diminué de plus de 73% pour s'établir à 145,9 millions de dollars. La dégradation de la condition des locataires a affecté le prix du SPG, qui a baissé de plus de 50% sur l'année.

Graphique Simon Property Group, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

FNB Vanguard Immobilier (VNQ)

Une autre façon d'investir dans les REIT est d'acheter ETF avec une exposition à ce segment immobilier. Un exemple peut être les groupes Vanguard Real Estate ETF regroupant plus de 180 sociétés opérant en tant que REIT. C'est une référence pour l'ETF Indice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

• Émetteur: Vanguard
• Actif sous gestion (AUM): 29,96 milliards de dollars
• Frais annuels: 0,12%
• Chiffre d'affaires quotidien moyen (45 jours): 335,3 millions de dollars

Voici une liste des 10 meilleures positions ETF à la fin du troisième trimestre 2020

L'ETF est très bien diversifié et est exposé au marché des centres de données, aux secteurs des télécommunications et de la santé. L'ETF comprend également le Simon Property Group avec une part de 1,56%.

Graphique ETF Vanguard Real Estate, intervalle W1. La source: xNUMX XTB.

Avantages et inconvénients d'investir dans une FPI

Avantages

Investir dans des REIT permet à l'investisseur de diversifier son portefeuille avec des biens immobiliers de haute qualité. Dans le cas de l'achat de REIT ou d'ETF cotés, l'investisseur bénéficie également d'une liquidité très élevée de ses actifs. C'est l'un des avantages que, par exemple, les appartements à louer ne peuvent pas offrir. Un autre avantage est la possibilité d'investir dans le développement de segments de marché inaccessibles à "l'investisseur ordinaire". Un exemple est le marché des centres de données ou des opérateurs pénitentiaires. Leur deuxième avantage par rapport à l'investissement immobilier "ordinaire" est la diversification géographique. C'est également une position intéressante pour les investisseurs à la recherche d'actifs à ajouter à leur portefeuille de dividendes.

défauts

Lorsque vous investissez dans des FPI individuelles, il est essentiel de comprendre les activités de l'entreprise. Simon Property Group, qui a souffert pendant le coronavirus, peut être cité en exemple. De son côté, Equinix, dont l'activité de construction et de gestion de centres de données n'a pas été "infectée" COVID-19. Pour certains investisseurs, l'inconvénient d'investir dans des actifs de REIT est la nécessité de verser un dividende élevé. En raison de la nécessité de partager 90% des bénéfices avec des investisseurs sous forme de dividendes, le développement d'entreprises de ce type nécessite le recours à des financements externes. Cela limite le potentiel de mise à l'échelle et augmente l'effet de levier et les coûts d'intérêt. En outre, il serait plus avantageux pour les investisseurs à long terme de racheter des actions, ce qui éviterait de devoir payer des impôts sur les dividendes. Autre bémol, la volatilité du marché, qui n'est "pas visible" sur le marché immobilier classique.