Non seulement les prêts hypothécaires polonais sont devenus plus chers

Aux États-Unis, après la hausse des taux d'intérêt, le versement d'un nouveau prêt a augmenté de 50 %. À titre de comparaison, le versement du prêt polonais a augmenté au cours d'une période similaire de près de 80 %. Sauf qu'aux États-Unis, les prêts immobiliers sont accordés à taux fixe, ce qui signifie que seuls les nouveaux emprunteurs paient plus. Malgré des prêts plus chers, la demande pour une maison aux États-Unis reste élevée.

Aux États-Unis, un prêt à taux fixe est la norme

Un prêt hypothécaire américain typique est émis à un taux d'intérêt fixe pour toute la période de 30 ans. C'est une grande différence par rapport aux prêts en Pologne, qui sont accordés avec un taux d'intérêt variable ou maintenant de plus en plus souvent avec un taux fixe pour une durée de 5 ans. La situation dans laquelle le taux d'intérêt ne change pas pendant toute la durée du prêt signifie que les clients refinancent volontiers les prêts lorsque les taux d'intérêt baissent. De cette façon, ils réduisent le taux d'intérêt pour toute la période de remboursement restante. Cependant, lorsque les taux commencent à monter, un tel mécanisme conduit à "concrétiser" le marché - les propriétaires de maisons avec un crédit bon marché ne veulent pas les vendre de peur de le perdre. Cela réduit considérablement l'offre d'appartements et de maisons du marché secondaire, qui représente 85 %. ventes aux États-Unis (15 % est le marché de l'immobilier neuf).

Le taux d'intérêt moyen actuel sur les nouveaux prêts hypothécaires aux États-Unis est de 6,8 %. (taux d'intérêt officiel La Fed est de 5 à 5,25 %.) par rapport aux niveaux inférieurs à 3 % encore disponibles en 2021. Cela signifie que le versement hypothécaire mensuel est actuellement d'environ 3 20. dollars, en supposant 0,5 pour cent. acompte et un prix moyen d'une maison de 50 million de dollars. Les versements d'un tel prêt ont augmenté de 2 %. par rapport au taux de moins de XNUMX %.

A titre de comparaison, le taux d'intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires en Pologne est actuellement d'environ 9%. (au taux d'intérêt NBP s'élevant à 6,75 pour cent.). Il a commencé à croître en Pologne avec le début du cycle de hausse des taux d'intérêt. Il est passé d'environ 2,5 pour cent. en août 2021 à 9 %. à partir d'aujourd'hui, ce qui signifie une augmentation de 0,5 % du versement d'un prêt moyen d'une valeur de 30 million de PLN sur 80 ans. 

Les constructeurs de maisons gagnent malgré la baisse des prix

Aux États-Unis, nous avons affaire à une augmentation du taux d'intérêt sur les nouveaux prêts, alors que le prix des maisons baisse. Et paradoxalement, les actions des constructeurs de maisons ont été parmi les plus performantes cette année. Cela s'explique par le fait qu'il existe toujours une forte demande de logements neufs, soutenue par des facteurs démographiques. Et l'offre et le stock de logements neufs sur le marché sont limités. Le mécanisme décrit ci-dessus, en revanche, décourage les propriétaires de maisons avec des prêts moins chers de les vendre, ce qui limite l'offre sur le marché secondaire. On a affaire ici à une anomalie de marché car si on regarde des indicateurs plus larges que le logement FPI (AVB) aux infrastructures (PAVE) ainsi que le prix du bois utilisé pour construire les maisons aux USA, ils n'ont pas enregistré de telles augmentations. Cependant, ces secteurs semblent avoir probablement dépassé le pire alors que les taux d'intérêt approchent des sommets et que l'économie américaine reste à l'épreuve de la récession.

L'indice S&P Homebuilders Select Industry est en hausse de 20 % cette année, soit le double de l'indice S&P 500. supérieur au niveau le plus bas de 40. Les ventes mensuelles de maisons neuves ont augmenté de 2022 %. supérieur au plus bas de 25 et 2022%. au-dessus de la moyenne à long terme. Alors que les niveaux de stocks disponibles sont au plus bas depuis un an à 5 mois. Les prix de vente moyens ont chuté à 8 420 $ en raison d'une part accrue d'acheteurs d'une première maison (généralement plus petits et moins chers). En revanche, les ventes de maisons existantes ont chuté de 000 %. par rapport à l'année précédente et est de 30 pour cent. inférieure à la moyenne à long terme. Les principaux développeurs tels que Pulte et DR Horton ont vu des gains mais sont toujours préparés pour des temps incertains, avec leur P/E actuellement inférieur à 25x.

À propos de l'auteur

Pawel Majtkowski - analyste eToro sur le marché polonais, qui partage son commentaire hebdomadaire sur les dernières informations boursières. Paweł est un expert reconnu des marchés financiers avec une vaste expérience en tant qu'analyste dans les institutions financières. Il est également l'un des experts les plus cités dans le domaine de l'économie et des marchés financiers en Pologne. Il est diplômé en droit de l'Université de Varsovie. Il est également l'auteur de nombreuses publications dans le domaine de l'investissement, des finances personnelles et de l'économie.